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存量房貸利率調(diào)降，何時落地？

時間:2025-04-17 18:18:57 來源：

9月24日，存量央行宣布，房貸降低存量房貸利率，利率落地引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的調(diào)降附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。存量

隨著央行的房貸官宣，存量房貸利率的利率落地下調(diào)已經(jīng)變得毫無懸念，市場信心迅速恢復(fù)。調(diào)降9月25日，存量地產(chǎn)股延續(xù)漲勢，房貸多只股票漲停；與此同時，利率落地樓市也迅速響應(yīng)，調(diào)降據(jù)中原找房統(tǒng)計，存量截至9月25日，房貸中原找房APP訪問用戶量上漲168%，利率落地咨詢量提升65%，中原門店帶看量上漲27%。

而關(guān)于存量房貸利率的討論，市場的關(guān)注點也已從“是否會落地”，轉(zhuǎn)向調(diào)整何時生效，以及銀行的應(yīng)對措施。

降調(diào)細則還未出臺，或有兩種路徑

9月25日，南都灣財社記者聯(lián)系了深圳部分銀行，了解后續(xù)存量房貸利率調(diào)降執(zhí)行時間。多位銀行方面的工作人員向記者表示還未接到通知，具體的細則還沒有出來。有股份制銀行的個貸經(jīng)理明確告訴記者，已關(guān)注到存量房貸利率調(diào)整政策，會降調(diào)，但還不知道怎么調(diào)，目前所有銀行都在等細則。

據(jù)媒體報道，部分銀行表示預(yù)計最快月底前會出臺跟進的方案。另外多位國有大型銀行客服也在接受詢問時指出，如有最新進展和具體操作指引，將在其官網(wǎng)、手機銀行、官方公眾號、網(wǎng)點等多個渠道或平臺進行公示。

除了落地時間引發(fā)討論外，圍繞“怎么調(diào)”的問題，市場也出現(xiàn)了不同的聲音。

南都灣財社記者注意到，目前市場熱議的下調(diào)模式主要有兩個方面，“重定價”和“轉(zhuǎn)按揭”。其中“重定價”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協(xié)商制定房貸新的利率；“轉(zhuǎn)按揭”，是指借款人將房貸從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行，并按最新貸款要素簽訂按揭合同。

回顧過去，我國此前經(jīng)歷過兩輪存量按揭利率下調(diào)，分別在2008及2023年。從下調(diào)方式來看，2008年住房貸款利率的下限從0.85倍調(diào)低至0.7倍，同時放開了轉(zhuǎn)按揭；2023年8月的存量貸款利率下調(diào)針對的是存量首套房貸，超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調(diào)0.73個百分點，多數(shù)銀行采用了系統(tǒng)自動調(diào)整的方式，直接降低后續(xù)月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。

因此今年以來，在考慮調(diào)整房貸利率的時候，“重定價”和“轉(zhuǎn)按揭”的市場呼聲相對較高。例如廣發(fā)證券的分析團隊便曾在報告中提到，這一輪存量房貸利率若調(diào)整，邏輯上可能采用兩種方式：

一是類似于2023年下半年，銀行新發(fā)放貸款置換或協(xié)商確定新利率，調(diào)整存量房貸利率的加點幅度；二是轉(zhuǎn)按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。

“轉(zhuǎn)按揭”引討論，機制仍有待完善

從操作便利性來看，“重定價”相對來說操作簡便，對銀行來說也更容易接受，因為它們可以繼續(xù)保留這部分資產(chǎn)。廣發(fā)證券此前也在分析中提到，理論上央行可以選擇“存量房貸重定價時間前提至今年+今年調(diào)整加點幅度”的“一步到位”策略，或是選擇“今年調(diào)整加點幅度、明年存量房貸重定價”的“兩步走”策略。

但針對“轉(zhuǎn)按揭”的方式，業(yè)內(nèi)認為轉(zhuǎn)按揭面臨著抵押品價值重估、不同銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)不一等問題，也存在銀行無序競爭過度壓低房貸利率加大銀行息差壓力風(fēng)險，需要更細致的機制設(shè)計與約束。

不過，最終是否實施以及如何實施，還需等待監(jiān)管部門的進一步明確和指導(dǎo)。

事實上，從歷史兩次降調(diào)的政策效果來看，業(yè)內(nèi)普遍認為，2023年存量房貸利率下調(diào)主要采用了“重定價”的方式，政策執(zhí)行力強，實施效果較好；而2008年“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)放開，針對新客戶的房貸利率7折優(yōu)惠政策落地后，按揭貸款市占率較高的國有行較為被動，而中小行則趁機爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，加劇銀行之間的競爭，也使得當(dāng)年銀行業(yè)息差降幅較大。

對于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭，央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上有明確回應(yīng)，初期會先在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。

南都灣財社記者同時關(guān)注到，“轉(zhuǎn)按揭”的降調(diào)方式也曾引發(fā)存量房貸業(yè)主的顧慮。特別是在最近幾年，房價普遍下跌，許多擁有存量房貸的房主發(fā)現(xiàn)他們的房子估價有所下降。如果實施轉(zhuǎn)按揭政策時需要對房產(chǎn)進行重新評估，那么房產(chǎn)的估值下降可能會導(dǎo)致可貸款的金額減少。

這種情況下，房主可能需要自己支付差額來補足貸款額度的減少。簡而言之，房價下跌可能會影響到轉(zhuǎn)按揭操作中的貸款額度，給房主帶來額外的財務(wù)負擔(dān)。

“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準(zhǔn)備?！迸斯僭诎l(fā)布會上同時提到，下一步，央行也在考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。