房東的勢在必行福音來了？

8月29日，一張《關于召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的存量操階通知》的截圖，進一步抬升了居民存量房貸利率下調的房貸預期。

圖中顯示，利率該銀行擬于8月30日（本周三）召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，下調要求數管部、銀行軟件中心、將進數據中心、入實測試中心、勢在必行個金部/消保部、存量操階公司部、房貸網金部等部門參會。利率21世紀經濟報道記者獨家了解到，下調該截圖信息為真，銀行即將召開此次會議的將進是國有六大行之一的交通銀行，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。

“此次會議也強調了是內部研究會議，可能尚未有明確監管要求下達。由于居民存量房貸利率因人而異，每座城市的樓市現狀、現行政策、客戶情況、利率結構等又有所不同，各部門協調也要一定的時間，估計存量房貸利率下調會按節奏循序漸進地推進。”一位接近交行的人士對記者表示。

“說明銀行零售部門或個貸部門正積極對降低存量房貸利率進行工作部署，尤其是此次類似軟件中心和數據中心的部門參會，說明涉及到對存量客戶房貸利率的摸底，以制定更精準的政策。類似工作表明，當前各個銀行都在積極部署這項工作，進而使得降低存量房貸利率的工作不再是口頭上的，而進入到論證和實操階段。”易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示。

勢在必行

事實上，多家銀行同交行一樣正在做相關預案。

同樣在8月29日，關于存量房貸利率調整，招行行長助理彭家文在該行中期業績交流會上表示，從央行的發聲來看，“鼓勵和支持”直接變成了“指導”，判斷存量房貸利率下調勢在必行，是大概率事件。目前來看招行已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案。主要考慮是現在有很多因素需要兼顧好。

當天下午，在農業銀行2023年中期業績發布會上，該行副行長林立表示，近期央行明確要指導商業銀行的有序調整存量個人住房貸款利率，農行認為，一方面有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財務成本負擔，另一方面也有利于商業銀行平滑提前還款的壓力，有利于平穩經營。在有關政策方案明確之后，農行將抓緊制定具體的操作細節，盡快完成合同文本的準備，加緊系統改造調整等方面的工作。

除了農行、交行和招行，在此之前，建設銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行已經就存量房貸利率調整話題進行了回應，由于監管部門具體的指導方案還沒有出臺，多數銀行表態正在研究，準備預案，并積極與監管溝通。

在很多有爭議的問題上，“一刀切”是最直接的做法，但這可能并不適用于存量房貸利率調整。

中信證券首席經濟學家明明對記者表示，下調存量房貸利率不能簡單的“一刀切”。基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區別，需要制定差異化的存量房貸利率調整方案，延續“因城施策”的政策思路，但在實踐中也容易帶來套利空間。此外，一二線城市之間如何調節，新老貸款之間如何調節，都需要各家銀行基于實際情況詳細討論、妥善處理。

有多家銀行在回應此問題的時候提及“因城施策”。

“比如說如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統能不能支持的問題。”招行行助彭家文稱。

彭家文表示，這些都特別復雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到。總體來看招行會在央行的指導下按照市場化、法制化的原則穩妥地推進實施。

嚴躍進認為，銀行調整利率要考慮的內容比較多，主要面臨的問題是“差異性和公平性”的問題。從差異性的角度看，各地房地產市場和政策不同，所以降低存量房貸利率也需要有差異操作。但是這樣做會產生信貸客戶輿情的問題，通俗說就是“為什么他們降低了，我沒有降低”。而從公平性的角度看，可以一碗水端平，但顯然也和各地的房貸市場有差異。這個問題是目前銀行考慮的內容。

高懸于頂的問題

事實上銀行最為焦灼要不要降存量房貸利率的時間點是在今年上半年，當時正處于客戶提前還貸高峰，當下高峰已過，銀行更焦慮的是凈息差嚴重收窄，且趨勢還在延續。

平安銀行方面稱，提前還貸現象行業內從去年底開始上升，從平安銀行來看，提前還貸現象在今年一季度和二季度交界時期達到高峰，6、7月已回落到去年三季度的正常水平。華夏銀行行長關文杰也在業績發布會上表示，今年華夏銀行個人按揭貸款提前還款與市場總體情況一致，提前還款量同比有所增長，但近兩個月有所緩解（記者注：也就是說二季末到三季中這段時間較為平穩，高峰期與平安所稱一二季度交界時期是重合的）。建設銀行副行長李運在業績發布會上說明，近幾個月建行新受理的提前還款需求總體上已趨于穩定，相比4月份的峰值下降了不少。

而銀行凈息差越來越“薄”，越來越成為房間里不可忽視的“大象”。

雖然我們依舊看到各家銀行交出的半年報大多數維持凈利潤增長，但多數是依靠資產規模擴大來帶動的，可以關注到的是，大行、股份制銀行們的凈息差已經來到相對低位。

上半年農業銀行凈息差為1.66%，較上年下降了24個基點；建行凈利息收益率為1.79%，同比下降30個基點；交行2023年上半年凈利息收益率為1.31%，同比下降22個基點（還原國債和地方債收入免稅實際在1.53%左右）。招行的凈息差略好一些為2.23%，同比下降21個基點，較上年全年均下降17個基點。

金融監督管理總局最新公布的商業銀行二季度監管指標顯示，商業銀行上半年累計實現凈利潤1.3萬億元，同比增2.6%，凈息差1.74%，環比持平，但已連續兩個季度低于《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中銀行凈息差評分標準的滿分水平(1.80%)。

建設銀行首席財務官生柳榮表示，針對存量房貸利率下調對凈息差的影響，現在測算有一定難度，但總體上會對銀行的凈息差帶來一定下行壓力。生柳榮還引用了人民銀行近日發布《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》中的一段表述，即“商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平”。

生柳榮指出，這個表述說明，商業銀行保持一定的利潤和凈息差水平，有助于增強支持實體經濟的可持續性。從這個角度來看，政策導向是希望商業銀行的凈息差能夠保持一個相對穩定的態勢。建行也希望在凈息差方面采取一些措施，至少使下滑的幅度能夠緩慢一些。

彭家文指出，招行內部做了測算，總體分了三種情景來測算：樂觀情景、中性情景和不利情景。從測算的結果來看總體還是可控的，應該還在掌握之中。

他坦言，不要一味地看到負面的影響，存量房貸利率的調整也有其正面的影響：第一，存量房貸利率下調的背景是因為提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調，整個住房貸款的提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長；第二，隨著存量房貸利率下調，一定程度上會增強客戶的黏度，會讓對客戶的經營進一步加深從而對零售業務的增長有利。

“然而存量房貸利率調整對銀行經營情況會有重要影響，因此在制定方案時也需要更加謹慎，我們認為部分銀行將以社會責任為導向，或者以留存優質客戶為目的，自主降低存量房貸利率，方案設計上會更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給本行增加過大的經營壓力。”明明表示。

一位銀行人士對記者表示，今年為支持實體經濟發展銀行貸款增速較高，但上半年放出的很多3-5年中長期貸款其實把未來一些貸款需求都給前置了，不少貸款利率也在3%左右，處于極低水平，疊加風險暴露的情況，也可能進一步影響到未來銀行業的利潤和不良。

“銀行還是需要留好余糧的。”上述人士稱，從另一個角度上講，降低存款利率的必要性在逐步增強。