本站提倡有節制游戲，合理安排游戲時間，注意勞逸結合。 本站提倡有節制游戲，合理安排游戲時間，注意勞逸結合。 房貸利率定價公式成為關注熱點。提前
“5·17”房產新政滿月，還貸國內新發個人住房貸款利率（下稱“新發房貸利率”）進一步下探。息改貝殼研究院公布的革存高最新數據顯示，2024年5月，量房百城首套房主流房貸利率平均為3.45%，貸定二套房貸利率平均為3.9%。式呼聲漸二套房貸平均利率自2019年以來首度進入“3字頭”。提前
但伴隨房貸利率下限取消，還貸存量房貸利率相對低頻次的息改調整與新發房貸利率一路下落正形成鮮明對比。這與房貸利率定價公式存在關系。革存高房貸利率由5年期LPR（貸款市場報價利率）和加點兩部分組成。量房新發房貸利率由銀行根據市場當期情況調節加點而確立。貸定相比之下，式呼聲漸周期動輒20年以上的提前存量房貸利率因加點固定而降幅有限。當兩者利差不斷走闊之際，存量房貸利率成為不少按揭人心中的刺，亦是提前還貸潮再度掀起浪花的誘因之一。此種情境下，近年息差收窄的銀行業再度面臨考驗。
在多方因素掣肘下，存量房貸是否又迎來新降息窗口？存量房貸的定價方式是否存在優化空間？南方周末新金融研究中心圍繞相關問題展開深度調研。多位接受南方周末新金融研究中心研究員深度調研的房產及法律界專家均表達一種觀點，隨著市場利率水平及供求關系的變化，存量房貸利率公式中的加點數值應可在一定范圍內浮動，而非固定不變。倘若如此，可平滑按揭人在漫長貸款期限內承受的利率風險。
隨著中國人民銀行于2024年5月17日公布取消房貸利率下限，國內多個城市對新發住房貸款利率重新定價。調整后，新發房貸利率普遍降至4%以下，與存量房貸利率形成明顯差別。
在“因城施策”的政策下，國內不同城市房貸利率水平存在差異。南方周末新金融研究中心研究員以某先生在不同城市兩次購房經歷為例，設“貸款金額200萬元、貸款期限25年、等額本息”為定量，對其近年房貸成本進行測算可得出以下幾組數據：
分時間段對比，2023年存量房貸利率調整前后，同樣條件的房貸本息均有不同程度的減少（A-B）。但對比“5·17”新政后利率水平仍要高出一截(B-C);再以不同城市角度觀察，在2023年全國性存量房貸調整中，中部省會城市購房者受益程度大于北京地區（58萬元，14萬元）。這與2023年存量房貸利率調整中“調整幅度不低于貸款發放時所在城市首套房貸款利率下限”的要求有關。
上述案例呈現出利率下行周期居民購房行為的微觀樣本。若從宏觀來看，對比近年5年期LPR（貸款市場報價利率）走勢和新發房貸利率走勢，亦可看出新發與存量房貸利率間的差異。南方周末新金融研究中心按季選取2020年-2024年間兩項指標值對比發現，2022年12月以來，新發房貸利率均低于當期LPR值，與此前走勢相反。采取相同統計口徑下最低及最高數值（按季）進行對比，2020年3月至2024年3月間，當期新發房貸利率差值近2%。這說明伴隨房地產市場變化，新發房貸利率出現了較為明顯的調整；相比之下，同一時期內，LPR上下浮動變化為0.8%。這意味著，與LPR走勢關聯度更為緊密的存量房貸利率調整幅度有限。
新發房貸利率波幅高于存量房貸利率的原因是什么？
一位銀行業資深人士對南方周末新金融研究中心研究員稱，目前房貸定價大多采取了LPR加點模式。近年來，伴隨著房地產市場波動頻繁，監管出臺的關于房貸指引較多。尤其是“5·17”新政更直接取消了貸款下限。疊加各地“因城施策”的因素，各銀行在實際操作中通過調整加點的方式制定當期新發房貸利率。在目前現行新發房貸利率中，不少城市房貸公式中的加點已經出現負值。
但房貸一經發放便納入存量管理。這也意味著貸款發放前后，其實存在兩種不同的定價路徑：一是各銀行根據當期市場變化通過調節加點的方式進行定價，且“5·17”新政后利率下限已經取消；二是房款一經發放，根據借款合同約定，借款期內利率調整只能錨定5年期LPR走勢。
多位銀行個貸經理向南方周末新金融研究中心研究員介紹，自2019年LPR制度出臺，目前國內多數存量房貸均采取與LPR掛鉤的定價模式。LPR值每月20日由央行統一在全國銀行間同業拆借中心官網進行公布，每次調整幅度約25個基點左右，但調整頻次有限。即便這個報價有所調整，借款人也要等到次年元旦或是合同約定的放款日執行。兩者間存在時間差，存量房貸利率調整因此滯后于當期LPR水平。
換言之，若按對當期市場敏感度進行排序，新發房貸利率優于5年期LPR走勢，存量房貸利率墊底。一位個貸經理更向南方周末新金融研究中心研究員表示，在經濟不景的利率下行期，越來越多的借款人開始關注新發房貸利率與存量房貸利率間的定價差異，他們試圖通過更加合理的方式來規劃自身的財務安排。
南方周末新金融研究中心梳理近年房貸調整政策發現，自央行于2005年放開個人住房貸款利率上限，僅對其實行下限管理以來，新發個人住房貸款利率下限經歷了4次倍數調整，變化區間為基準利率的0.7-1.2倍。不同時期執行的倍數與當期房地產市場的冷熱程度相關，體現出監管層職能范圍內行政作為；2019年伴隨LPR報價機制面世，新發個人住房貸款利率由之前的固定利率制改為LPR加點模式，相關做法被視作利率市場化的標志性事件之一；2022年至2023年，央行及原中國銀保監會作出設立住房貸款動態調整機制的決定，并于2024年5月宣布取消個人住房貸款利率下限。
相比之下，基于存量房住房利率進行的調整僅有兩次。一次是2008年，另一次是2023年。兩次調整的原因多與房價下跌、提前還貸增多及新房及存量房貸款利差擴大等因素有關。
因與新發房貸利差不斷擴大，不少存量房貸持有者“心有不甘”。疊加高息理財產品難尋的市場環境，2022年以來暗涌不斷的提前還貸潮再度升溫。
南方周末新金融研究中心測算2019年-2024年5月相關數據得知，2024年前5月，居民中長期貸款新增8669億元，較2023年同期減少1301億元。5月新增中長期貸款514億元，僅為前4個月均值的1/4；而將時間軸拉長來看，2022年至今，居民中長期貸款呈現出明顯遞減態勢。對比各年逐月貸款額變化，被測算的53個月中，單月新增貸款額為負的月份有6個，分別是2022年2月、4月，2023年4月、7月及2024年2月、4月。其中后4個月新增貸款額負數值均超1000億元，負數值最大的為2023年7月（-2007億元）。住房按揭貸款是居民中長貸的重要組成部分，后者數值與居民購房行為活躍度及提前還貸規模分別呈正反向關系。在2023年最大負數值出現次月，央行隨即通過政策指引啟動借貸雙方重新協商定價方式下的存量房貸降息。
國泰君安研報以居民早償率（指借款人在規定借款期限內提前還款的比例）進行測算亦得出提前還貸潮正興的結論。研報稱，2017年以后，早償率基本在20%左右波動，但2024年2月以來加速上行，4月達到37%的歷史高位。國泰君安認為，2023年10月以來，存款利率調降、大額存單停售、禁止手工補息等事件加劇理財市場資產荒，疊加房貸利差擴大等因素，驅動此輪提前還貸。
南方周末新金融研究中心研究員認為，從住戶部門資產負債來看，居民提前還貸相當于一次資產“縮表”，是其對基于當前利率走勢及投資理財市場環境判斷后的理性行為。當資金缺乏更高收益去向，提前還貸亦等同于有效投資。普益標準公布數據顯示，2024年5月，全國銀行理財市場固收類產品過去3個月和6個月投資收益分別為0.76%和1.66%，收益下滑趨勢明顯。
提前還貸是銀行不愿看到的局面。
某股份行總行一位管理層人士對南方周末新金融研究中心研究員稱，無論是從收益還是不良率角度，一直以來，個人住房按揭都是各商業銀行的優質資產。近年來，伴隨房地產市場波動頻繁疊加提前還貸等因素，按揭貸款余額收縮明顯，這令微利時期的銀行更加面臨優質資產荒的考驗。
一位經濟發達地區銀行支行個貸經理向南方周末新金融研究中心研究員介紹，2021年以來，其所在支行的個人按揭客戶少了近1/3。為搶占房貸業務，銀行只能通過加大向中介機構返點力度進行“內卷”。另有股份行支行負責人透露，其所在支行目前支付給中介的服務費已超2%（以貸款金額為計算基數）。而2021年，這個費用也只是千分之三左右。
南方周末新金融研究中心以貸款占比較大的六大行為樣本，對其近年按揭余額占比變化進行測算亦能佐證上述觀點。數據顯示，2021年-2023年，工行、農行、中行、建行、郵儲銀行和交行六大行個人按揭貸款在其各自全部貸款余額中占比呈單向下滑趨勢。按年來看，2021年，這一占比超過30%的銀行尚有5家（除交行外）。到2022年占比超30%者僅剩郵儲銀行和建行。2023年，僅郵儲銀行一家占比超出30%。在此期間，素來以按揭業務為亮點的建行則被郵儲銀行反超，占比排名自2022年起跌至第二。
各行按揭額的逐年變化趨勢亦與央行公布的居民中長貸變化相呼應。數據顯示，2021年-2023年，六大行新增按揭貸款規模明顯下滑。其中以2023年最為明顯，當年，除郵儲銀行外其他5家大行新增按揭貸款均為負值，這說明新增按揭規模不及從前，或與提前還貸存在關聯。
上述銀行界資深人士表示，按揭貸款的萎縮無異于掐斷了銀行重要的利潤來源。近年伴隨息差持續收窄，如何穩住以及尋找新的利潤增長點已成為經營層面亟需解決的問題。相比于其他資產，按揭貸款收益高，不良率低（約0.5%左右，不及全部貸款不良率一半水平），是各銀行競相爭食的“香餑餑”。
普華永道公布分析報告顯示，2024年一季度，42家上市銀行凈利潤增速由正轉負，整體凈利潤同比下降0.81%。反映凈息差水平的利息凈收入同比下降3.03%。銀行業經營承壓，生存環境日益逼仄確為現實。
面對按揭業務的萎縮，銀行會采取對存量房貸降息的方式應對嗎？
前述銀行業資深人士對南方周末新金融研究中心研究員稱，目前銀行業利潤已微薄。銀行主動對存量業務讓利恐怕比較難。該人士解釋，銀行維持現有利率可能會觸發3種結果：提前還貸、斷供或是采取用經營貸、消費貸等低成本房貸置換。針對第二種情形，眼下一些銀行推出了一些新的房貸品種，但大都集中于還款方式上的創新，緩解的是按揭者“一時之急”；而針對第三種情況，部分銀行出于發展業務考慮，更多關注合規成本。
南方周末新金融研究中心研究員認為，部分銀行在房貸還款方式創新，與通過給存量降息進而應對提前還貸潮存在不同的底層邏輯。長遠來看，此類“創新”反而會增加按揭者的購房成本。而通過用經營貸和消費貸等方式置換房貸的做法，按揭人和銀行分別存在信用和合規風險。
另外一位股份行支行負責人稱，目前銀行對存量房貸降息一事比較糾結。按照合同約定，銀行完全可以維持原有利率水平，但不降息又會引發提前還貸，致使優質業務流失。該人士稱，未來即便對存量房貸重新定價，也應是權衡好各方損益及利害關系后的理智之舉。
多位房貸專家亦就相關問題對南方周末新金融研究中心研究員發表各自觀點。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房貸利率定價與銀行資金成本直接相關。宏觀層面來看，資金成本下降需要透過央行降低存款準備金率和MLF（中期借貸便利）利率等方式實現。近期，各銀行下調存款利率、叫停大額定期存單、手工補息系列做法，一定程度上壓降了資金成本，為房貸利率下調打開空間。他預計，若提前還貸潮持續升溫，存量房貸利率可能會出現政策指引下的調整。而具體到調整對象上，上輪降息受惠較少的一線城市房貸利率及存量房中二套房可能被重點關注。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，目前存量房貸款利率下調有兩個途徑，一是LPR下降。從當前利率走勢來看，預計年內LPR還有1-2次下調，總計0.5個百分點的下調空間。在這一前提下，存量房貸利率會在次年進行相同幅度的下調；另一種情況是效仿2023年的做法：在央行的指引下，各商業銀行與借款人重新協商定價的做法。但他亦認為，存款利率進一步下調是實現這一做法的前提。
市場資產荒環境下，存款定期化趨勢明顯導致資金端成本高企，確為銀行業近年頭疼的問題。南方周末新金融研究中心梳理近年六大行活期存款占比變化亦能一窺此境。數據顯示，2021年-2023年，六大行活期存款在其所有存款中占比呈單向下滑態勢，年均值水平由45%下降至38%。這表明銀行負債端還存在一定優化空間。
如何評估存量房貸降息對銀行的影響？
中國國際金融公司（簡稱“中金”）此前發布的一份研報指出，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利于降低銀行流動性風險、穩定銀行資產負債表。存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向。考慮到對宏觀經濟和消費的刺激作用，存量按揭利率下調對銀行負面影響有限。
華泰證券也曾在2023年存量房貸利率調整后就相關問題發表觀點。存量按揭貸款利率調整有一些明確界定：在貸款類型上，限定被調整對象為首套房；在調整幅度上，約定調整后利率不能低于原貸款發放時所在城市首套房貸款利率下限等。因此，此輪調整最終對銀行息差影響或基本可控。
南方周末新金融研究中心研究員認為，存量房貸降息有利于刺激居民消費，且能緩解當前日漸升溫的提前還貸潮。若以一種極其智慧的方式平衡好銀行內部經營與居民消費及國民經濟間的利害關系，不失為一件各方樂見其成的事情。
在新發房貸與存量房貸利差越來越大之時，存量房貸定價模式遭受質疑。
一種觀點認為，存量房貸利率公式中的“加點數值”不應固定不變，而應隨著市場利率水平及供求關系的變化進行一定范圍內的浮動。
德邦證券一份研報曾指出，基于“加點”幅度不變導致新發貸款與存量貸款利差是存量房貸利率調整的根本原因。在2019年LPR改革中，浮動利率房貸加點設計是為補足當時LPR報價與原合同利率間的差值。在存量浮動利率房貸的兩個利率組成部分中，基準部分隨5年LPR變化，加點部分則在合同期限內固定不變。這導致雖然存量房貸利率也會隨LPR下調而下降，但加點后依然較高。隨著近幾年居民購房意愿降溫，銀行對新發房貸利率加點幅度有所下調，存量房貸與新發房貸利率不等現象極易出現。持有較高加點房貸合同的居民必然會對付出更多利息支出存疑，并對存量房貸利率與新發房貸利率“拉齊”存有期待。
對存量房貸利率進行重新定價是否有違法律層面的契約精神？什么樣的定價方式更合理？
對房地產市場頗有研究的北京金訴律師事務所執行主任律師王佳紅對南方周末新金融研究中心研究員表示，在中國法律框架內，在特定情況下，央行和商業銀行有權根據市場變化和宏觀經濟需要調整貸款利率。這種調整通常是基于市場化原則和法治原則進行，旨在維護金融市場穩定和健康發展。2008年和2023年，央行曾指引商業銀行對存量房貸進行降息，相關做法并沒有違反合同約定的契約精神。
王佳紅建議，可通過在新發房貸利率與存量房貸利率間建立聯動機制的方式。如此，存量房貸利率能更加靈活地反映市場當期變化。例如，設立一定的調整周期，根據市場利率變動調整存量房貸利率。此外，在利率調整過程中，商業銀行也可采取為受利率變動影響的購房者提供一定的過渡期或補貼等方式。總體而言，平衡新發房貸和存量房貸的利率定價機制需綜合考慮市場化原則、政策目標、消費者利益和市場穩定性。
易居研究院研究總監嚴躍進則向南方周末新金融研究中心研究員稱，當前國內房地產市場供求關系已發生較大變化。體現在房貸利率方面，就是新發房貸利率定價LPR后面的加點由正轉負。此種情境下，存量房貸利率定價也應充分考慮經濟形勢、市場供求關系和居民還款能力等要素，變得更為靈活。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉更認為，在LPR加點的定價公式下，存量房貸利率調整取決于LPR的變化。但在實際操作中，部分銀行為抬高貸款定價，報出價格有虛高之勢。央行應加強對LPR報價準確性的監管。他建議，考慮到存量房貸利率適用周期較長，為加強其與市場利率水平的聯動，在公式設計上，可引入5年期定期存款利率變化因子。當存款利率下降之時，存量房貸利率隨之呈現一定幅度降幅。反之亦然。這樣既能保證銀行息差幅度，又增加了定價過程中LPR外的錨定物，報價水平或將更趨市場化。
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