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2024年3月30日，補血大連萬達商管集團（以下簡稱“萬達商管”）與太盟投資集團、億萬中信資本、達王的退Ares Management旗下基金（Ares）、健林局阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司（Mubadala Investment Company）正式簽署投資協議，讓新5家投資方聯合向大連新達盟商業管理有限公司（以下簡稱“新達盟”）投資約人民幣600億元，補血合計持股60%，億萬大連萬達商管持股40%。達王的退

新達盟為萬達于今年1月新設立的健林局控股公司，注冊地址為大連市西崗區長江路539號，讓新與大連萬達商管、補血大連萬達集團的億萬注冊地相同。新達盟的達王的退子公司珠海萬達商管，是健林局國內最大的商業地產管理公司，也是讓新萬達輕資產業務赴港上市的主體，目前管理著496家大型商場。

此次簽約是對去年末一份協議的落實。

2023年12月，太盟投資與萬達商管宣布簽署新投資協議。太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經萬達商管贖回后，對珠海萬達商管再投資。協議的簽署，意味著萬達的上市對賭“警報”暫告解除。

最近的這份新協議，則進一步揭開了萬達資本局的神秘面紗。

新達盟的5位投資者中，太盟投資、中信資本、Ares是2021年就已入局的“老朋友”，兩家來自中東的投資方則是新面孔。600億元的投資，不僅能夠覆蓋前期投資者的贖回額度，還能為新達盟的發展提供支持。且投資方并未對珠海萬達商管的上市時間做出約定，也未設置贖回或退出的相關約定。

協議簽署當天，太盟投資、中信資本的代表均向21世紀經濟報道記者表示，對該投資十分滿意，看好并支持新達盟的發展。萬達方面也表現出樂觀的期待，盡管他們做出了不小的讓步——萬達商管的持股比例從70.15%降至40%。

事實上，在這一皆大歡喜的結果背后，仍有不少謎團待解。比如，各方的投資額度和比例并未披露，其他原投資者的去留尚未完全明朗，新達盟的管理層構成和公司治理結構，也有待進一步揭曉。

但通過對事件的梳理及部分細節的還原，仍然不難發現諸多關鍵線索。

“關鍵先生”

從去年12月簽署的協議便不難看出，太盟投資是這一事件的“關鍵先生”。

2021年8月，謀求在港上市的珠海萬達商管與珠海國資委、騰訊、碧桂園、中信、螞蟻金服、招商局、華平投資、太盟投資、鄭裕彤家族等22家投資者簽訂了股份轉讓協議，并獲得投資380億元。其中，太盟的投資額約為28億美元（約180億人民幣）。

當時，部分投資者與萬達商管簽署了對賭協議，珠海萬達商管需在2023年底前完成上市，否則要向投資者以8%的年內部收益率支付股權回購款。按照證監會在一份問詢函中披露的內容，這部分回購款約為300億元。

由于上市進展不順，去年12月，碧桂園選擇退出。此外，華平投資也曾傳出有退出的意愿。

但仍有股東看好萬達，太盟投資就是其中之一。

太盟投資是亞洲知名的私市股權投資公司，管理資產規模超過500億美元，曾投資必康制藥、大道金服、易車網、捷信中國、騰訊音樂、奈雪的茶等公司，不動產投資是其重要的業務板塊。

太盟投資合伙人兼太盟中國總裁黃德煒向21世紀經濟報道記者表示，太盟參投以來，能看到珠海萬達商管保持利潤增長，現金流強勁，每年100%分紅。且作為中國最大的商業地產運營商，珠海萬達商管具備很好的規模效應和業績穩定性。

因此，早在去年12月，雙方就達成了繼續投資的意向，并確定了基本的合作框架。

黃德煒透露，2023年12月12日凌晨，雙方完成了最后一項條款的談判。在當天披露的內容中，太盟將聯合其他投資者，繼續投資珠海萬達商管，且外部投資者將持股60%。協議并未透露有哪些投資者參與，但太盟的牽頭人角色確定無疑。

黃德煒表示，當時尚不能完全確定哪些投資人會加入，但太盟對自己的投資判斷有信心，因此先確定了60%的持股比例。

他表示，與中東資金的接觸，也是在這一時間點上。由于這是中東主權基金在中國最大的投資，后者花了兩個多月的時間，利用“軍團式的顧問”，做了“海量的盡調”。

在此過程中，太盟投資不僅起到了引薦的作用，也做了不少協調工作。

事實上，太盟投資與中東主權基金有著長久的合作關系，后者的入資，與太盟的背書密不可分。黃德煒透露，未來太盟會深入參與到新達盟的公司治理中，這一點也令中東資本感到放心。“當然，作為知名投資機構，他們也會做出自己的獨立判斷?！?/p>

此外，中信資本、Ares兩家老投資者也對太盟的牽頭人角色十分認可。

核心資產

如果不考慮上市帶來的潛在收益，投資人有理由對萬達的業績感到滿意。

2021年到2023年，珠海萬達商管連續三年超額完成業績目標，對股東的分紅分別為46億元、67億元、88億元。以管理的商業面積計，珠海萬達商管為全球最大的商業管理公司。很多投資人期待，未來，新達盟能繼續給予可觀的回報。

黃德煒表示，新達盟具有很強的成本優勢和效率的優勢。同時，新達盟具有海量的商戶資源，并布局了從一線到五線的200多個城市，這能使其具備很好的風險抵抗能力，“它不會承擔某一個區域或者某一個行業的特殊風險。”

中信資本董事總經理葉鑫向21世紀經濟報道記者表示，新達盟的在管項目中，約有40%為第三方的購物中心，這說明萬達的輕資產模式具有很好的可復制性。而輕資產在現金流管理上具有優勢，這也符合中信資本的投資邏輯。

葉鑫還表示，作為投資人，一方面希望新達盟繼續保持行業的領軍地位；另一方面，輕資產管理模式可以解決很多第三方業主自身管理能力不足的問題，進而提升購物中心的管理效能，創造更高的盈利。

“新達盟是為數不多有能力做輕資產輸出的一個平臺公司，這點上股東的期待是非常清晰的，這也是我們做投資決策的一個重要出發點。”他說。

萬達是在2015年首次提出輕資產轉型的。在此之前，萬達通過住宅銷售快速獲得現金流，并用其支撐后續項目的開發，以及商業地產的持有和運營。這種模式也被稱為“以售養租”。其優勢在于，可以快速實現項目資金獨立滾動，并能迅速做大資產規模。但商管業務的價值湮沒其中，很難得到凸顯。

當時，萬達正尋求從港股退市。2014年末上市時，萬達的資產為輕重結合，但其股價長期低于發行價。萬達集團董事長王健林認為，公司的價值并未在港股得到充分體現。2016年9月，萬達商業從港股退市。

2018年，隨著一批投資人的進入，萬達對旗下的房地產業務進行調整。輕資產業務獨立發展，并納入商管集團旗下，謀求獨立上市。同時新成立萬達地產集團，負責重資產的開發業務。

如今，萬達旗下共有商管、文旅、投資三大業務集團。商管集團仍是輕資產業務的主要載體，凝聚了萬達在商業地產管理運營上的核心競爭力，這也是萬達集團的核心競爭力。

退與進

此次簽約后，投資者對萬達的期待，將全部投射到“新達盟”身上。但與萬達不同，新達盟將是一家全新的公司。

“新達盟會脫離萬達集團的體系，作為一個獨立的公司來運行。”黃德煒說。

此次簽約前，大連萬達商管對珠海萬達商管的持股比例為70.15%，投資者持股不到30%。但在新達盟，雙方的持股比例變成四六開。

按照約定，投資者將委派人員進入新達盟的董事會。在董事會的治理結構下，投資人給公司和團隊制定戰略，并在長期的激勵和資源上提供支持。“新達盟的管理團隊是獨立的，向新達盟的董事會負責，不是向萬達集團去負責。”黃德煒說。

目前尚不清楚新達盟的董事會構成，但一個重要變化是，投資者將進場，深度參與公司治理。

黃德煒透露，做出這一安排，是希望在新股東的加持下，新達盟更加獨立，在運營上也更單純、更安全，較少受到外部因素的影響。事實上，新達盟能夠獨立發展，是投資者入場的重要前提。

對于萬達來說，這是一個重大讓步。雖然新達盟的管理團隊主要沿用萬達的人馬，且投資人承諾將保持團隊的穩定，但由于不再擁有絕對控股權，萬達在新達盟董事會中的話語權有可能被削弱。

但萬達的輕資產業務將迎來更大的發展機會，因為隨著投資者的入場，外部資源也將更好地導入。

葉鑫表示，中信資本對中國的消費市場和零售市場充滿信心，并投資了很多消費和零售的品牌和玩家。在業務層面，可以對新達盟形成協同效應。此外，中信資本團隊可在數字化方面嘗試做一些賦能。

更重要的是，困擾萬達多時的資金問題將迎刃而解。據悉，這筆600億的資金有望在今年第二季度到賬。屆時不僅能夠覆蓋前期投資者的贖回額度，還可有所盈余，并為新達盟的發展提供支持。

且在這筆投資中，投資方并未設置贖回或退出的相關約定。

為補充流動性，去年以來，萬達出售了十幾座萬達廣場，并分兩次賣出萬達電影的股權。若新資金到賬，萬達既可保住資產，也能夠從上市的緊迫感中暫時解脫。

但這筆投資還遠不是故事的結局。新達盟的“紅蓋頭”并未完全掀開，其董事會和管理層的構成是怎樣的，公司治理模式與萬達有何不同，都有待進一步揭曉。

此外，據21世紀經濟報道記者多方了解，除太盟、中信、Ares外的原有投資人中，多數愿意繼續投資新達盟。這是一個樂觀的信號，但如何對其做后續安排，新達盟的股東構成和持股比例是否還會有新的變化，仍然值得關注。