在民間呼吁半年多之后，億萬借中國人民銀行終于在2023年8月31日定音存量房貸降息一事：9月25日起，存量商業(yè)銀行可依法有序調(diào)整存量首套個人商業(yè)性住房貸款利率（文中簡稱“存量房貸利率”）。房貸
僅一周時間，降息9月7日，倒計工商銀行、時超建設(shè)銀行、款人農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行等主要銀行“不約而同”發(fā)布了“存量房貸利率”調(diào)整和操作細(xì)節(jié)。最受這意味著備受關(guān)注的億萬借存量房貸新政實施進(jìn)入倒計時。
南方周末新金融研究中心對此次存量房貸利率調(diào)整細(xì)則發(fā)布進(jìn)行了全程跟蹤調(diào)研。存量對比四大行及其它中小銀行的房貸存量房貸降息細(xì)則，哪些要點值得存量房貸措款人重點關(guān)注？降息4000萬存量借款人，哪些人獲益最大？倒計與2008年存量房貸利率降息政策相比，此次調(diào)整有何不同？時超銀行如何應(yīng)對這次沖擊？
南方周末新金融研究中心調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各銀行實施細(xì)則大同小異，款人其中有關(guān)首套房認(rèn)定、優(yōu)惠利率下限和個人信用如何掛鉤等基本一致。同時，各銀行實施細(xì)則首度確認(rèn)采取統(tǒng)一批量調(diào)整的方式執(zhí)行新政。
南方周末新金融研究中心研究員對比研究還發(fā)現(xiàn)，此次存量房貸新政吸取了過往的經(jīng)驗教訓(xùn)，政策發(fā)力更精準(zhǔn)。在降低存量房貸借款人利息負(fù)擔(dān)的同時，有效封堵了其他不符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行變相政策套利的各種漏洞，避免了因政策套利而出現(xiàn)的各種亂象，有效保障了市場公平秩序。
各商業(yè)銀行將自9月25日實施的“存量房貸利率”新政凸顯了哪些重點信息？
基于存量房貸降息新政及實施細(xì)則，南方周末新金融中心研究員統(tǒng)計分析人民銀行各分行發(fā)布的31個?。ㄊ?、區(qū)）的存量房貸降息明細(xì)利率發(fā)現(xiàn)，存量房貸利率新政仍然強調(diào)“因城施策”。在此基礎(chǔ)上，均以當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限為調(diào)整下限。再具體到按揭人個體而言，則會出現(xiàn)不同時間段存量房貸利率調(diào)整幅度不一的情況。
注重“因城施策”政策連貫性是此次存量房貸利率調(diào)整的基本原則。以北京為例，2019年10月8日至2023年8月31日，“存量房貸利率”下限為LPR+55BP，此次調(diào)整后利率下限仍為LPR+55BP。當(dāng)前5年期LPR為4.2%，即下限為4.75%。再比如武漢，在2022年9月30日至2023年8月31日期間曾階段性取消首套房貸款利率下限，顯然該時間段貸款已享受利率優(yōu)惠。因此，此時間段的“存量房貸利率”無需調(diào)整。
（梁淑怡/圖）
統(tǒng)一批量調(diào)整是“存量房貸利率”調(diào)整的另一個核心信息。南方周末新金融研究中心研究員對比所有商業(yè)銀行的公告發(fā)現(xiàn)，9月25日起，各商業(yè)銀行將與存量個人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整，存量首套住房貸款客戶無需申請，銀行將統(tǒng)一批量調(diào)整。
但原來選擇固定利率或基準(zhǔn)利率定價貸款的存量房貸借款人，也可以申請享受此次新政。如，建設(shè)銀行規(guī)定借款人可申請將固定利率貸款或基準(zhǔn)利率定價貸款轉(zhuǎn)換為采用LPR定價的浮動利率貸款。9月25日起，建行提供線上轉(zhuǎn)換申請服務(wù)，可一鍵完成轉(zhuǎn)換申請。
所有存量房貸借款人都可以享受此次新政？這一點被否認(rèn)。政策優(yōu)惠與個人信用掛鉤是各家商業(yè)銀行一致強調(diào)的內(nèi)容之一。南方周末新金融研究中心研究員發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行首次將存量房貸利率優(yōu)惠政策與貸款人的個人征信情況掛鉤，即商業(yè)銀行要求客戶在申請調(diào)整存量房貸利率時，不能存在不良貸款或逾期情況。
另外，對于符合政策的“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或存在不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，商業(yè)銀行要求客戶向承辦行主動申請利率調(diào)整，經(jīng)銀行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。
人民銀行總行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人士對南方周末新金融研究中心研究員稱，據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)?？赡苓_(dá)25萬億元。
存量房貸借款人受益有多大？
此次存量房貸利率新政明確，申請調(diào)整存量首套房貸利率的，不能低于當(dāng)年當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率政策下限。因此，理論上而言，在首套房貸利率超出政策下限時期發(fā)放的房貸，調(diào)整空間較大。但2022年下半年以來發(fā)放的存量按揭貸款，利率調(diào)整空間不大。
（梁淑怡/圖）
南方周末新金融研究中心研究員對比研究發(fā)現(xiàn)，對于2022年10月之后發(fā)放的首套房貸，全國平均房貸利率與相應(yīng)時期的政策下限之間差值已接近0；而自2019年10月至2022年6月，全國首套房平均房貸利率與相應(yīng)時期的政策下限平均差距為71bp。
新政涉及最早的存量房貸發(fā)生于2019年10月之前發(fā)放，則按當(dāng)時規(guī)定的首套房房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。其中，2019年10月前發(fā)放的房貸利率，絕大部分已按人民銀行2019年第30號公告要求，在2020年底前轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款。
南方周末新金融研究中心研究員對全國70個城市2019年10月LPR定價改革以來的首套房貸利率政策進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，除一線城市及部分強二線城市外，大多數(shù)城市的首套房貸利率基本與全國首套房貸利率下限保持一致，部分三線城市甚至階段性取消了房貸利率下限。
南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，考慮到各地在全國政策下限的基礎(chǔ)上有因城施策的自由度，假設(shè)各地實際利率下限較政策利率下限抵補后，從全國個人住房貸款加權(quán)平均利率看，理論上2022年6月以前發(fā)放的存量首套按揭貸款，其平均房貸利率在此次新政落地后有70bp左右的下降空間。
（梁淑怡/圖）
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策將惠及的存量房貸借款人或是最大受益者。
2023年8月，住建部、中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)通知，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。截至目前，北上廣深等城市已執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。盡管商業(yè)銀行“認(rèn)房不認(rèn)貸”實施細(xì)則尚需時日，但將有部分符合條件“二套轉(zhuǎn)首套”借款人可以享受存量房貸利率優(yōu)惠政策。
（梁淑怡/圖）
南方周末新金融研究中心研究員對比發(fā)現(xiàn)，近年來，二套房貸款平均利率與同期首套房貸利率下限存在顯著利差空間。自2019年7月至今平均差距接近1個百分點（100bp）。如前述可能性實現(xiàn)，則這部分存量按揭人或為本輪房貸新政最受益群體。
存量房貸利率調(diào)整曾有先例。2008年10月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，首次將商業(yè)性個人住房貸款利率下限降為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，同時適用于存量和新增房貸。
南方周末新金融研究中心研究員對比發(fā)現(xiàn)，兩次房貸調(diào)整的最大不同之處，2008年的房貸新政直接刺激了房價大幅上漲和提前還貸需求的井噴，而提前還貸潮則是本年度房貸新政推出的重要內(nèi)因，穩(wěn)定房價也成為房貸新政的目標(biāo)之一。
2008年房貸優(yōu)惠政策推出后，由于存量房貸利率下調(diào)會直接壓縮銀行利潤，大行執(zhí)行相對猶豫，而中小銀行則抓住契機搶奪房貸客戶，率先推出利率7折優(yōu)惠，并推出跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來搶奪存量用戶，迅速做大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模。與此同時，由于當(dāng)時各地住房信息系統(tǒng)尚未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，一些不符合優(yōu)惠政策的貸款人通過鉆各種漏洞，也實現(xiàn)了套利。
政策利好疊加投機盛行，2008年下半年至2009年，個人住房按揭市場出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象，個人自住、投資、投機需求大增，推動房價不斷升高。一年半時間，全國住房平均價格上升了50%以上，豪宅價格上升了70%，個別地區(qū)房價甚至翻了一倍。與此同時，為享受新政優(yōu)惠，提前還貸成為眾多貸款人的選擇，國內(nèi)主要城市存量房貸早償率一度高達(dá)26.27%。
鑒于房貸新政執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，2009年后，決策層一系列政策“補丁”陸續(xù)出臺，嚴(yán)禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，銀行也未再提供過“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。但市場上各種鉆政策空子的招數(shù)屢禁不絕，例如通過個人信用貸款降低貸款首付比例，甚至“0首付”現(xiàn)象仍然存在。
直到“房住不炒”政策提出，相關(guān)配套制度不斷完善強化下，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷深刻調(diào)整，居民對房地產(chǎn)的預(yù)期也發(fā)生重大變化。特別是“三條紅線”等政策發(fā)布后，房地產(chǎn)各種亂象得到遏制，但由于利率4%以上的個人房貸利率與最低利率已突破3%的個人信用貸、經(jīng)營貸利率之間利差依然較大，通過其他低利率貸款進(jìn)入房貸業(yè)務(wù)的情況仍然存在。
2022年起，提前還貸現(xiàn)象卷土重來，并延續(xù)至今。2023年第一季度、第二季度個人住房貸款的早償率（年化）分別升至15.2%、13.1%，均遠(yuǎn)高于2022年末的8.9%。
提振消費、復(fù)蘇經(jīng)濟成為新的核心命題背景下，此次出臺的房貸新政成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心的又一重要舉措，并進(jìn)而有利于平抑大規(guī)模提前還貸對銀行體系和國民經(jīng)濟帶來的沖擊。
與2008年房貸政策相比，本次房貸新政設(shè)計上也更加精準(zhǔn)有效。
一方面，新政打開政策預(yù)期上限，明確監(jiān)管政策態(tài)度，有助于扭轉(zhuǎn)“三條紅線”以來不斷強化的市場預(yù)期，對新發(fā)放的首套及二套房首付比例下限均創(chuàng)下2008年以來最低水平。
另一方面，為避免無序競爭，本次未放開跨行“轉(zhuǎn)按揭”，由原機構(gòu)采取兩種方式自行下調(diào)，并對申請時間明確規(guī)定。此舉有效抑制銀行間通過“轉(zhuǎn)按揭”等業(yè)務(wù)搶奪存量客戶的可能，配合2018年已全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，基本封堵了不符合政策優(yōu)惠條件的貸款人進(jìn)行制度套利的漏洞。但經(jīng)營貸利率仍低于房貸利率，借款人違規(guī)的空間依然存在。
在超4000萬存量房貸按揭人受益的同時，商業(yè)銀行面臨利息損失。25萬億存量按揭批量降息對商業(yè)銀行影響多大？整體利差已降至歷史低點的商業(yè)銀行如何應(yīng)對？
南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)對商業(yè)銀行的影響主要取決于存量按揭調(diào)整的比例及定價下調(diào)的幅度。從銀行存量住房貸款余額看，國有大行規(guī)模較大，但由于不同地區(qū)不同銀行實際執(zhí)行利率較為復(fù)雜，且不同銀行對按揭貸款業(yè)務(wù)依賴程度不同，因此受影響程度無法一概而論。
（梁淑怡/圖）
南方周末新金融研究中心研究員調(diào)研包括多家銀行在內(nèi)的研究機構(gòu)測算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從銀行角度看，存量按揭貸款利率下調(diào)，預(yù)計將為按揭人節(jié)省1000億-2000億元利息支出，對凈息差影響約在3-8個基點之間。相對而言，商業(yè)銀行的利息將因此減少至少1000億元。
商業(yè)銀行已提前采取對沖舉措。商業(yè)銀行主動下調(diào)存款掛牌利率以降低負(fù)債成本。9月1日，多家全國性銀行宣布下調(diào)存款掛牌利率。其中，1年期下調(diào)10BP，2年期下調(diào)20BP，3年期和5年期均下調(diào)25BP。此次存款利率調(diào)降幅度普遍更大，且主要針對定期存款和大額存單。預(yù)計此舉將進(jìn)一步降低銀行負(fù)債成本，稀釋存量貸款調(diào)降帶來的息差壓力。
這是商業(yè)銀行2022年以來第三輪主動調(diào)整人民幣存款掛牌利率。
（梁淑怡/圖）
與此同時，進(jìn)入9月，新增按揭房貸尤其是首套房將迎來更低的首付比例和利率優(yōu)惠，貸款增量有望提升。這可能在一定程度上對沖存量按揭利率下調(diào)的負(fù)面影響。
央行和商業(yè)銀行寄望通過調(diào)降存量房貸利率減緩提前還貸現(xiàn)象，它可能實現(xiàn)嗎？中國房貸市場6年多來有何引發(fā)深思的新現(xiàn)象？美國房貸余額為何經(jīng)歷周期仍保持平穩(wěn)？相關(guān)研究報告即將發(fā)布。
