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2023年9月25日起，年房商業銀行將依法有序批量調整存量首套個人商業性住房貸款利率（文中簡稱“存量房貸利率”）（詳見《25萬億存量房貸降息倒計時，貸市待變4000萬按揭人誰最受益？場亟》）。
央行和商業銀行希望通過此次調降存量房貸利率抑制提前還貸現象，局存揭萬它能如期實現嗎？量按與美國等發達國家相比，中國房貸市場又有何差異之處？億證銀行如何實現跨周期的資產和負債匹配？
南方周末新金融研究中心研究員調研發現，利率變動是券化促使借貸人實施提前還款的重要因素，但單純的半年利率因素并非引發按揭借款人加速提前還款的最主要因素。按揭貸款辦理時的為零宏觀經濟、利率、年房貸款成熟度、貸市待變季節、場亟地域等差異，局存揭萬貸款存續期間的量按失業率、離婚率，億證貸款有無擔保、借款人與銀行的密切程度等，都會綜合影響提前還款率的變化。
對比國外房貸市場，南方周末新金融研究中心研究員建議，在穩定居民收入預期的基礎上，鼓勵支持住房貸款資產證券化等房貸相關業務保持合理發展，拓寬商業銀行在個人房貸業務上的政策空間。
借款人加速提前還貸現象是促使決策層出臺此次房貸新政的重要背景，公眾普遍關心的利率變化是造成提前還貸增加的主要原因嗎？哪些因素會導致提前還貸潮發生？
中國首批房貸試點參與者、中國人民大學商學院財務管理專業博士研究生、擁有長達25年零售金融風險管理領域工作經驗的蘇正對此有過專門研究。他對南方周末新金融研究中心研究員稱，他曾對1999年1月至2009年5月某商業銀行來自北京、上海、廣州、深圳和南京等18個主要城市的約13.22萬筆浮動利率個人住房按揭貸款統計分析后發現，宏觀經濟、利率、貸款成熟度、季節、疲乏效果(burn out effect)、地域性差異甚至失業率、離婚率、貸款有無擔保、借款人與銀行的密切程度等，都會影響到提前還款率的變化。其中，利率變動是促使借貸人實施提前還款的重要因素，因為它是按揭借款人產生貸款置換需求的主要因素。
但單純的利率因素并非按揭貸款人實施提前還款的最主要因素。例如，從2001年到2007年7月，中國處于“加息通道”，貸款基準利率持續上升，而提前還貸率總體上也處于上升通道。2007年7月后，加息通道迅速轉變為降息通道，而同期的提前還款率也開始進入下降通道。
為何會出現市場利率和提前還款率同向變化？蘇正認為，一般情況下，當市場利率下降時提前還款的可能性增大，但中國由于居民儲蓄率較高，且絕大多數按揭貸款采取浮動利率制，當市場利率快速上升時，借款人有可能將個人儲蓄用于提前還款，因而導致提前還款率上升。
究竟什么因素是影響提前還款最主要的因素呢？蘇正研究發現，按揭貸款的發放年份是相對影響最大的變量，且這一現象在研究按揭貸款違約現象時依然成立。換言之，按揭貸款發放當年的經濟社會環境變化，很大程度上決定了該筆按揭貸款出現提前還款的概率變化。
對于房價下跌、收入下降、其他投資收益虧損等，蘇正認為都是影響提前還貸的新因素，但他當初基于數理統計和數學計算寫論文時，這些現象還沒出現，更沒有相關的數據，因此論文本身沒有涉及。
銀行為何如此不愿提前還貸的發生？換言之，提前還貸對銀行的沖擊有哪些？
個人住房按揭貸款絕大多數屬于中長期貸款，其在銀行資產中所占比例越高，對銀行的資產管理能力要求越高；從負債端看，盡管2022年以來超額存款和定期存款明顯增加，但商業銀行存款結構中活期存款和一年期以內定期存款仍占多數。
南方周末新金融研究中心研究員統計分析，國內資產規模最大的20家上市商業銀行，截至2023年6月末，活期存款在存款總額中占比高達42%。資產和負債期限的匹配考驗商業銀行的管理能力。
當然，按揭貸款一直也是商業銀行的優質資產。在目前優質資產稀缺的情況下，商業銀行當然不希望看到提前還貸款現象發生。
南方周末新金融研究中心研究員認為，如果提前還款規模依然顯著增長，商業銀行將面臨如下風險：
第一，提前還款使貸款期限縮短，貸款利息收益減少；
第二，提前還款會顯著影響商業銀行的現金流和資金安排，商業銀行需要為提前歸還的資金尋找新的渠道，支付再安排成本。如果市場利率下降則銀行的收益會降低；
第三，過早的本金償還可能使商業銀行承受貸款發放費用、調查成本、審批人力、管理費用和服務費用等方面的損失。
南方周末新金融研究中心研究員認為，決策層及時通過調整房貸政策，減輕借款人的還貸壓力，有利于穩定市場信心，一定程度上平抑提前還貸波動，也為各大商業銀行減輕資產端經營壓力創造了條件。
除了提前還貸潮再現，已發展31年的中國房貸市場有何新現象？
作為一個“舶來品”，中國的住房按揭市場起步于1992年。當年，建設銀行在深圳試點發放我國首筆個人住房按揭貸款，早于住房改革啟動6年。直到1998年，住房改革開始，個人住房逐步走向了市場化，銀行開始大力投放房地產開發貸款和個人住房按揭貸款，個人住房按揭貸款業務出現爆發式增長，并逐漸成為居民購房融資的主要方式，規模快速擴大。
南方周末新金融研究中心研究員研究發現，有別于美國等發達國家按揭貸款市場，中國按揭貸款市場發展31年，目前呈現如下引人深思的趨勢和現象：
一是以浮動利率按揭貸款為主。目前國內絕大多數銀行的按揭貸款都屬于浮動利率按揭貸款。銀行與按揭人在合同中約定實際執行利率的浮動方式，通常為基于基準利率上下浮動，浮動方式大多數為按年浮動，每年調整一次。
二是市場規模快速擴張持續20年。南方周末新金融研究中心研究員查詢人民銀行公開信息顯示，在住房改革啟動前的1997年末，全國商業性個人住房貸款余額僅為190億元。但到2022年末，金融機構個人住房貸款余額規模已增至38.8萬億，年均增速達35.64%。中國業已成為全球第二大個人住房貸款市場。
三是6年來住房按揭規模增速持續放緩。自2017年以來，個人住房貸款余額增速逐漸放緩，特別是2022年以來，個人住房貸款余額增速快速收斂，其中2023年第二季度凈減少3400億元。截至6月末，全國個人房貸余額為38.6萬億，較年初下降0.7%，為有統計以來首次出現負增長。
（梁淑怡/圖）
四是個人按揭貸款在銀行資產負債表中的占比持續增加。南方周末新金融研究中心統計發現，2012-2022年的10年間，國內資產規模最大的20家上市商業銀行個人住房貸款余額增長了3.7倍，年均增速16.7%。個人住房貸款在零售貸款中的占比則從61%逐步增至65%；在貸款總額中的占比，則從16%增至25%；在總資產中的占比，則從8%增至14.4%。
五是國有大行按揭貸款市場主力軍作用愈加強化。工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行和郵儲銀行是按資產規模排名前5位的國有大型商業銀行，其中建設銀行始終保持個人住房按揭貸款規模第一，2023年上半年已達6.41萬億。
六是按揭貸款資產證券化緩慢。受2008年次貸危機的影響，國內房貸資產證券化（MBS）自2006年起步后發展緩慢。2020-2022年，銀行間市場個人住房抵押貸款資產支持證券（RMBS）發行量分別為4243.85億元、4992.99億元和245.41億元；2023年上半年，RMBS沒有發行。
這或與2022年和2023年優質資產較少，銀行資金充裕有關。但不失為銀行存款期限短期化和信貸資產長期化之間尋求平衡和穩定經營的常態工具。
（梁淑怡/圖）
2012年末，五大行個人住房按揭貸款總額在貸款總額中占比17.71%，僅比排名第6-20名的15家大中型上市銀行的占比高4.94個百分點；2022年末，五大行的上述占比指標已提升至28.72%，對其他15家大中型上市銀行的占比指標領先幅度進一步拉大到10.46個百分點。
住房按揭貸款起源于19世紀的美國，興盛于20世紀。迄今為止，美國仍是全球最大的住房貸款市場。公開數據顯示，截至2022年末，美國房貸市場總規模已達19.33萬億美元，其中住房按揭貸款規模已超11萬億美元。
南方周末新金融研究中心研究員對比研究發現，美國按揭貸款主要有以下特點：
一是固定利率按揭貸款為主。
目前美國固定利率按揭貸款占比約80%-90%。固定利率最大特點是可以鎖定按揭人每期還款的現金流。但市場利率出現波動尤其處于降息周期時，借款人會采取借新還舊等方式提前還貸以降低利息負擔，因而會推升提前還款現象增多。反之，當市場利率上升時，提前還貸的情況會大幅減少。
市場利率波動引發的提前還貸并沒有影響整個美國房貸市場的穩定。其主要原因是，美國按揭貸款分為購房貸款（Purchase）和再融資貸款（Refinance）。再融資貸款占比與固定房貸利率走勢相反，房貸利率下行時，提前還貸現象明顯。但由于再融資占比顯著提升，提前還貸現象時間較短風險較小，按揭貸款余額仍維持平穩增長。
二是浮動利率按揭貸款曾引發次貸危機。
美國的浮動利率貸款通常會設置5年或7年的鎖定期，鎖定期內利率不變，之后方可隨市場利率波動。2001年至次貸危機發生前，為吸引更多購房者，美國商業銀行會將浮動利率貸款鎖定期內的利率設計為低于當時的固定房貸利率。隨著2002年美國進入降息周期，美國浮動利率貸款規模開始大幅攀升，占比從2001年低于20%迅速提升至2005年近50%。在此期間，大量資質不佳的次貸借款人受鎖定期較低利率的吸引申請浮動利率貸款，僅2004年，美國78%的新增次貸為浮動利率貸款。
2004年后美聯儲開啟加息通道后，浮動利率貸款的后期還貸利率隨基準利率的抬升而上升，次貸借款人貸款違約率飆升，由此產生的風險在銀行體系和金融系統不斷蔓延擴大，最終釀成百年一遇的全球金融危機。次貸危機后，美國浮動利率貸款市場占比自高位回落，目前穩定在15%-20%之間。
三是美國按揭貸款資產證券化發達。
住房按揭貸款因其長還款周期、足值的抵押擔保、可預期的未來現金流、較低的不良率，是天然具備證券化條件的優質資產。隨著住房按揭貸款規模持續增長，美國商業銀行迫切需要在存款期限短期化和信貸資產長期化之間尋求平衡和穩定經營。在此背景下，將住房按揭貸款資產證券化后在市場上出售，降低按揭貸款業務的潛在風險進而鎖定收益，成為各大銀行的優選工具。
自1969年發行首宗不動產抵押債券以來，按揭貸款資產證券化已經成為美國債券市場上僅次于國債的重要交易工具，市場規模約在10萬億美元以上。
南方周末于2023年2月26日發布的《提前還貸潮在其它國家發生過嗎》曾對此進行詳細分析，并指出，美國與歐洲的銀行并非依靠資產負債表上的貸款息差賺“長線慢錢”，而是依靠交易出售MBS賺“快錢”。MBS在市場中價格時有波動，銀行在波動中賺取交易的“快錢”。機構投資者通過二級交易能夠識別資產的優劣，在價格出現分化后，反方向更加刺激交易。
2020年末，監管機構發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“通知”），對商業銀行分檔設定房地產貸款以及個人住房貸款占比上限。20家最大的上市銀行中，6大國有商業銀行個人住房貸款占比上限為32.5%，股份制銀行及城商行的占比上限為20%。
根據各大銀行年報，2020年末，建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業銀行和北京銀行均超過了各自個人住房貸款占比上限要求。
雖然2022年底監管機構再發通知，對商業銀行延長房地產貸款集中度管理政策設置過渡期，但南方周末新金融研究中心研究員發現，2020年以來，多數大中型商業銀行的個人住房貸款占比指標持續下降，降幅最大的正是國有大行。截至6月末，工農中建4大行均較2022年底下降了3個百分點；與2020年末相比，平均占比指標下降多達6個百分點，降幅接近20%。而本應更具經營活力和競爭意識的眾多股份制銀行和城商行，面對國有大行流失的大量個人房貸客戶，卻少有2008年時的積極進取態度，在個人房貸業務上普遍采取跟隨策略，市場競爭氛圍不足，其背后原因令人深思。
南方周末新金融研究中心研究員認為，提前還款大幅增長是造成商業銀行個人住房貸款占比下降的直接原因之一，其背后是居民在自身收入預期下降情況下，主動優化個人資產負債表的理性行為。
針對提前還貸對銀行體系帶來的沖擊，南方周末新金融研究中心研究員建議，應該從政策自身尋求解決辦法。當下，存量房貸新政利好作用正在釋放，對緩解首套房貸款人的還本付息壓力確有實質利好，但類似“房地產貸款集中度管理”的調控政策還有很多，促進房地產市場加快復蘇仍需決策層拿出更多更具價值的精準措施。
基于當下已經出臺的各項優惠政策措施，南方周末新金融研究中心研究員建議，對早償率指標在階段時間內運行趨勢，各商業銀行應予以高度關注和充分預期；從流動性風險管理角度出發，及時深入研究個人按揭貸款出現提前還款、違約等情況下的流動性風險變化，并做好應對措施。
此外，從促進房地產市場平穩健康發展長效機制角度，南方周末新金融研究中心研究員建議，在穩定居民收入預期基礎上，鼓勵支持住房貸款資產證券化等房貸相關業務保持合理發展，拓寬商業銀行在個人房貸業務上的政策空間，進一步穩定市場信心，增強市場預期，有效引導居民理性積極進行住房消費，為經濟復蘇和房地產市場可持續發展創造新的條件。
對此次存量房貸新政及其它房貸政策變動的效果，南方周末新金融研究中心將持續跟蹤研究。
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